Инвестиционный фонд недвижимости представляет собой траст, который за счет коллективных инвестиций (паев, долей) приобретает объекты недвижимости или ипотечные ценные бумаги (закладные, ипотечные облигации) и занимается их управлением. REITs торгуются на ведущих биржах подобно акциям. Инвестиционные фонды недвижимости обеспечивают инвесторам высоколиквидные доли в недвижимом имуществе. Они освобождены от налога на прирост капитала и обычно предлагают высокую дивидендную доходность.
Подробнее об инвестиционном фонде недвижимости
REIT - это инвестиционная структура в сфере недвижимости, сопоставимая с взаимным фондом, позволяющая как мелким, так и крупным инвесторам приобретать в собственность коммерческую недвижимость, жилые комплексы и больницы.
Требования к REIT в США
Минимальное число акционеров REITs - 100, при этом в собственности 5 лиц не может быть сконцентрировано более 50% акций фонда в течение последних 6 месяцев каждого налогового года. По крайней мере 75% из REITs активов должны быть инвестированы в недвижимость, наличные или казначейские облигации США. Не менее 75% общего дохода фонд должен получать от арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования.
Согласно американскому законодательству, инвестиционные фонды недвижимости должны распределять между своими инвесторами не менее 90% получаемого дохода, т.е. коэффициент выплаты дивидендов должен составлять 90%. За это фонды освобождены от налога на прирост капитала, хотя инвесторы по-прежнему должны платить налог на прибыль от выплат, которые они получают. Многие REITs имеют программы реинвестирования дивидендов (DRIPs), что позволяет частично возвращать выплаченные суммы с течением времени.
История REIT
В США REITs существуют уже на протяжении более чем 50 лет. Конгресс США предоставил юридические полномочия для формирования REITs в 1960 в качестве поправки к продлению акцизного налога на сигареты. В том же году Национальная ассоциация инвестиционных фондов недвижимости создала группу профессионалов для продвижения REITs. В следующем году группа получила название Национальная Ассоциация Инвестиционных Фондов Недвижимости (NAREIT).
В 1965 году первый инвестиционный фонд недвижимости - Континентальные Ипотечные Инвесторы начал торговаться на Нью-Йоркской фондовой бирже (NYSE). К концу 1960-х годов, крупные инвесторы, в том числе и Джордж Сорос, заинтересовались исследованиями в области REITs. Ипотечная направленность REITs объясняет значительную часть роста инвестиционных фондов недвижимости в начале 1970-х годов. Отчасти, они послужили катализатором жилищного бума в США.
Международные инвестиционные фонд недвижимости
С момента своего первого появления, REITs начали распространяться в Европу, и постепенно стали доступны во многих странах за пределами Соединенных Штатов.
В 1971 году в Австралии состоялось первое размещение имущественных трастов на бирже.
Канадские инвестиционные фонды недвижимости дебютировали в 1993 году.
В 2001 с запуском японских инвестиционных трастов, REITs начали распространяться по всей Азии.
В Европе REITs начали регулироваться законодательно: во Франции в 2003, в Германии в 2007 и в Великобритании в 2007. В общей сложности, около 40 стран имеют законодательства, регулирующие инвестиционные фонды недвижимости.
Основные виды REITs в США
- Рентные или долевые (Equity REIT). Большинство (90%) фондов недвижимости принадлежит к данному типу. Они покупают объекты недвижимости, выступают управляющей компанией и получают доход от сдачи объектов. Рентные REIT чаще всего покупают недвижимость напрямую или через юрлицо, поэтому владение их паями подразумевает право на долю собственности в том или ином объекте недвижимости. Для повышения эффективности и сокращения затрат большинство фондов управляют определенным типом недвижимости (жилой, коммерческой, гостиничной, социальной)
- Ипотечные (Mortgage REIT). Эта категория REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Они получают доход от процентов, выплачиваемых по ипотечным кредитам. Их доходы генерируются главным образом чистой процентной маржой, спредом между процентами, которые они получают по ипотечным кредитам и стоимостью финансирования этих кредитов. Эта модель делает их сильно зависимыми от повышения процентных ставок.
- Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT. Они инвестируют как в объекты недвижимости, так и в ипотечное кредитование.
Физические лица могут инвестировать в REITs либо, купив свои акции непосредственно на бирже, либо путем инвестирования в инвестиционный фонд, который специализируется на публичной недвижимости.
Некоторые инвестиционные фонды недвижимости специализируются именно в одной области недвижимости, например, только на торговых центрах. Другие более разнообразны. Существуют несколько доступных ипотечных инвестиционных биржевых фондов, большинство из которых имеют довольно низкие коэффициенты операционных расходов. Формат биржевых фондов может помочь инвесторам избежать чрезмерной зависимости от одной компании, географической области или отрасли.
Инвестиционные фонды недвижимости обеспечивают ликвидный и не требующий больших капиталовложений способ инвестирования в недвижимость. Многие из них имеют доходность по дивидендам в размере более 10%.